Starke operative Geschäftsentwicklung in 9M 2022; umfangreiche Refinanzierungsmaßnahmen umgesetzt; Dividende für 2022 soll zur Stärkung der Kapital- und Finanzierungsbasis ausgesetzt werden
EQS-News: TAG Immobilien AG / Schlagwort(e): Quartals-/Zwischenmitteilung Starke operative Geschäftsentwicklung in Deutschland und Polen in den ersten neun Monaten 2022; umfangreiche Refinanzierungsmaßnahmen umgesetzt; Dividende für 2022 soll zur Stärkung der Kapital- und Finanzierungsbasis ausgesetzt werden
Hamburg, 21. November 2022 Starke operative Geschäftsentwicklung in den ersten neun Monaten 2022 – Prognosen für den FFO I und FFO II 2022 werden bestätigt Wie bereits in den beiden vorangegangenen Quartalen war die operative Entwicklung der TAG Immobilien AG (TAG) auch im dritten Quartal 2022 stark. Der FFO I, der derzeit noch ausschließlich das deutsche Vermietungsgeschäft beinhaltet, belief sich im Q3 2022 auf EUR 49,1 Mio. und im Neunmonatszeitraum zum 30. September 2022 auf EUR 145,3 Mio. Im Vergleich zu den beiden Vergleichszeiträumen des Vorjahres entspricht dies einer Steigerung von 7% bzw. 6%. Auf Basis eines vergleichbaren Portfolios (like-for-like) wurde ein Mietwachstum, einschließlich der Effekte aus dem Leerstandsabbau, von 2,5% (Geschäftsjahr 2021: 1,3%) p.a. erzielt. Der Leerstand in den Wohneinheiten des Konzerns ging im dritten Quartal 2022 auf 4,8% zurück, gegenüber 5,2% im Juni 2022 und 5,5% zu Beginn des Jahres. Auch in Polen entwickelte sich das Geschäft, trotz der angesichts hoher Inflation und hoher Zinsen schwierigen Marktbedingungen, positiv. Bis Mitte des Jahres 2024 wird das zur Vermietung bestimmte Portfolio rund 4.000 Wohnungen umfassen, davon werden wie geplant ca. 2.000 Wohnungen in Q4 2022/Q1 2023 fertig gestellt sein. Auch die Verkäufe von Wohnungen stiegen in Polen in den letzten Monaten wieder an. Nach auf monatlich rund 150 Wohnungen zurückgegangenen Verkaufszahlen Mitte des Jahres wurde mit knapp 200 verkauften Wohnungen im September und ca. 220 Wohnungsverkäufen im Oktober 2022 wieder nahezu das Niveau des Jahresbeginns 2022 erreicht. Das Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit in Polen, das neben dem FFO I wesentlicher Bestandteil des FFO II ist, belief sich innerhalb der ersten neun Monate 2022 auf EUR 11,4 Mio. im Vergleich zu EUR 6,1 Mio. im Vorjahr. Im vierten Quartal 2022 ist ein starker Ergebnisanstieg in Polen zu erwarten, da der Großteil der für 2022 geplanten Wohnungsübergaben in den letzten Wochen des Jahres erfolgen wird. Vor diesem Hintergrund werden die Prognosen für das Geschäftsjahr 2022 für den FFO I von EUR 188-192 Mio. (EUR 1,20 je Aktie) und für den FFO II von EUR 247-253 Mio. (EUR 1,58 je Aktie) bestätigt. Auch die Prognosen für 2022 zur Entwicklung der Leerstandsquote im deutschen Portfolio (Rückgang um ca. 0,3%- bis 0,5%-Punkte) sowie für das like-for-like Mietwachstum (1,5% bis 2,0% inklusive Effekte aus Leerstandsabbau), die zum Ende des dritten Quartals bereits übertroffen wurden, bleiben unverändert und sollten zum Jahresende mindestens erreicht werden. Umfangreiche Maßnahmen zur Refinanzierung umgesetzt, LTV zum Stichtag auf unter 45% reduziert Bezugsrechtskapitalerhöhung zur Reduzierung der Brückenfinanzierung und Stärkung der Kapitalbasis Im Juli 2022 wurde im Rahmen einer Bezugsrechtskapitalerhöhung ein Bruttoemissionserlös von EUR 202 Mio. erzielt, der, neben bereits vorhandenen Barmitteln, zur Tilgung der Brückenfinanzierung aus dem Erwerb der ROBYG S.A. (ROBYG) um EUR 340 Mio. auf aktuell EUR 310 Mio. verwendet wurde. Die Laufzeit dieser Brückenfinanzierung wurde ebenfalls im Juli 2022 um weitere sechs Monate bis Januar 2024 verlängert. Im Wesentlichen infolge der Bezugsrechtskapitalerhöhung sank der Verschuldungsgrad Loan to Value (LTV) zum 30. September 2022 auf 44,9% nach 47,0% zum Ende des Vorquartals und 43,2% zu Jahresbeginn. Deutliche Reduzierung des Kapitalbedarfs für die Geschäftstätigkeit in Polen Bereits vor einigen Monaten wurde die Investitionsplanung in Polen so angepasst, dass zum Verkauf bestimmte Projekte Vorrang haben. Seitdem werden die im Bau befindlichen Vermietungsprojekte fertig gestellt, jedoch bis auf weiteres keine Vermietungsprojekte mehr begonnen. Das Verkaufsgeschäft in Polen, das auf Grund der laufenden Käuferanzahlungen wenig kapitalintensiv ist, führt zu wesentlichen und planbaren Mittelzuflüssen. 99% aller Wohnungen, die in 2022 übergeben werden sollen, sind bereits verkauft. Für die in 2023 nach der Planung zu übergebenen Wohnungen beträgt der Vorverkaufsstand zum Ende des dritten Quartals 2022 schon mehr als 60%. Vor diesem Hintergrund beläuft sich der Nettofinanzierungsbedarf für die gesamte operative Geschäftstätigkeit in Polen bis zum Ende des Geschäftsjahres 2023 voraussichtlich auf nur noch rund EUR 50 Mio. Vorzeitige Refinanzierung von Bankkrediten mit erheblichem Liquiditätszufluss In den vergangenen Monaten wurde die vorzeitige Refinanzierung sämtlicher Bankkredite für Immobilienportfolios in Deutschland, deren Laufzeit in 2023 endet, vorgenommen und ist per heute nahezu vollständig umgesetzt. Insgesamt handelt es sich um ein neues Kreditvolumen von EUR 260 Mio. mit Laufzeiten zwischen fünf und zehn Jahren bei einer durchschnittlichen Verzinsung von ca. 3,9% p.a. Da sich die auslaufenden Kreditbeträge, die über eine durchschnittliche Verzinsung von ca. 3,4% p.a. verfügen, nur auf EUR 116 Mio. belaufen, ergibt sich aus dieser vorzeitigen Refinanzierung ein Liquiditätszufluss von EUR 144 Mio. Unter Einbeziehung einer ebenfalls neu abgeschlossenen Bankfinanzierung für eine Akquisition aus Vorjahren über EUR 17 Mio. konnte damit zusätzliche Liquidität von EUR 161 Mio. generiert werden. Die zugehörigen Kreditverträge wurden entweder bereits unterschrieben oder es ist kurzfristig mit einer Unterschrift zu rechnen, die Zinssätze sind bereits fixiert. Aussetzung der Dividende für das Geschäftsjahr 2022 zur weiteren Stärkung der Kapital- und Finanzierungsbasis; weitere Eigenkapitalmaßnahmen nicht erforderlich Vorstand und Aufsichtsrat der TAG planen, der ordentlichen Hauptversammlung, die über die Gewinnverwendung für das Geschäftsjahr 2022 beschließt, keine Dividendenzahlung vorzuschlagen. Damit wird von der bisherigen Dividendenprognose, die eine Dividendenzahlung über EUR 143 Mio. (EUR 0,81 je Aktie) vorsah, abgerückt. Martin Thiel, CFO der TAG: „Diese Entscheidung ist uns nicht leichtgefallen, da die TAG seit Jahren signifikante und kontinuierlich steigende Dividenden gezahlt hat. Aber wir erkennen, dass im aktuellen Marktumfeld konsequente Maßnahmen erforderlich sind, um der Unsicherheit, die wir derzeit an den Kapitalmärkten beobachten, adäquat zu begegnen. Die Inflationsentwicklung sowie stark gestiegene Zinsen wirken sich in Form volatiler Kapitalmärkte und schwer einzuschätzender Investmentmärkte aus. Daher sind wir bestrebt, alle Maßnahmen zu treffen, die aus eigener Kraft und unabhängig von nicht vorhersehbaren Marktentwicklungen möglich und angemessen sind. Nach sorgfältiger Abwägung der Vor- und Nachteile aus Sicht unserer Aktionäre ist die Aussetzung der Dividende unseres Erachtens eine folgerichtige Maßnahme. In Verbindung mit den für 2023 bereits umgesetzten Refinanzierungsmaßnahmen wird damit die Kapital- und Finanzierungsbasis der Gesellschaft für die kommenden Jahre auf ein nachhaltig stabiles Fundament gestellt. Weitere Eigenkapitalmaßnahmen sind, auch angesichts der bereits durchgeführten Bezugsrechtskapitalerhöhung, nicht mehr erforderlich.“ Sobald sich die Kapital- und Investmentmärkte wieder normalisiert haben, will die TAG ihre Dividendenzahlungen wiederaufnehmen und zu ihrer bisherigen Ausschüttungspolitik von 75% des FFO I zurückkehren. Eine Entscheidung über einen Vorschlag für die Dividendenzahlung für das Jahr 2023 wird frühestens zum Ende des nächsten Jahres erfolgen und steht in Abhängigkeit von den Marktbedingungen und der Refinanzierung aller Finanzverbindlichkeiten bis Jahresbeginn 2024, was im Wesentlichen die noch ausstehende Brückenfinanzierung betrifft. Diesbezüglich sollen, neben neuen Finanzierungen, auch gezielte Verkäufe von Wohnimmobilien in Deutschland weiter vorangetrieben werden. Veränderungen im Kreditrating Für die TAG liegen derzeit Kreditratings von Moody’s (Ba1, Ausblick stabil) und von S&P Global (BBB-, Ausblick negativ) vor. In Bezug auf das Rating von Moody’s erfolgte im Oktober 2022 eine Herabstufung von Baa3 auf Ba1, d.h. außerhalb des Investment Grade-Bereichs. S&P Global bestätigte im November 2022 das bestehende BBB- Investment Grade-Rating, veränderte jedoch den Ausblick von stabil auf negativ. Mit Ausnahme der Erhöhung des Zinssatzes um 0,5%-Punkte für die bis Januar 2024 gewährte Brückenfinanzierung über EUR 310 Mio. hatte die Herabstufung von Moody’s keine Auswirkungen auf die Finanzverbindlichkeiten der TAG. Sollte die TAG in der Zukunft auch von S&P Global nicht mehr innerhalb des Investment Grade-Bereichs eingestuft werden, so ergäben sich – mit Ausnahme der Erhöhung des Zinssatzes um ebenfalls 0,5%-Punkte in Schuldscheindarlehen mit Laufzeiten zwischen drei und sieben Jahren von in Summe EUR 64,5 Mio. – auch hier keine Effekte auf Finanzverbindlichkeiten. Insbesondere bestehen keine Finanzierungszusagen oder Finanzverbindlichkeiten, die an das Vorhandensein eines Investment Grade-Ratings geknüpft sind. Beide Ratingveränderungen spiegeln das deutlich erschwerte Marktumfeld für deutsche Wohnimmobilien wider, auf das von Seiten der TAG durch die genannten Refinanzierungsmaßnahmen, einschließlich der Aussetzung der Dividendenzahlung für das Jahr 2022, bereits umfassend reagiert worden ist. Prognosen für das Geschäftsjahr 2023 Für das Geschäftsjahr 2023 wird mit dem heutigen Zwischenbericht folgende FFO I- und FFO II-Prognose abgegeben:
Der erwartete Rückgang des FFO I in 2023 um ca. EUR 18 Mio. (-9%) resultiert im Wesentlichen aus geplanten ca. EUR 10 Mio. höheren Zinsaufwendungen, ca. EUR 4 Mio. höheren Ertragsteuern, erwarteten Kostensteigerungen für Instandhaltungsaufwendungen von ca. EUR 4 Mio. sowie aus einer gestiegenen Risikovorsorge für Wertberichtigungen auf Forderungen und für nicht umlegbare Nebenkosten durch erhöhte Energiepreise von ca. EUR 4 Mio. Der in der FFO I Prognose enthaltene positive Beitrag aus der Vermietungstätigkeit in Polen, der in 2022 noch von untergeordneter Bedeutung sein wird, beläuft sich für das Jahr 2023 auf rund EUR 4 Mio. Die FFO I-Prognose wurde auf Basis des aktuell vorhandenen Immobilienportfolios abgegeben, berücksichtigt also keine weiteren Akquisitionen oder Verkäufe. In Bezug auf den FFO II ist der geringere Rückgang um ca. EUR 7 Mio. (-3%), trotz des um rund EUR 18 Mio. reduzierten FFO I, neben Projekten mit höheren Verkaufspreisen in Polen auch darauf zurückzuführen, dass ROBYG in 2023 für ein volles Geschäftsjahr konsolidiert wird (in 2022 ab 31. März) und damit höhere Umsätze aus Wohnungsverkäufen realisiert werden. Für das gesamte like-for-like Mietwachstum, d.h. inklusive der Effekte aus dem Leerstandsabbau, wird für das deutsche Portfolio ein Wert von ca. 2,0% bis 2,5% p.a. angenommen. Für die Leerstandsquote in den Wohneinheiten des Konzerns wird ein weiterer Rückgang um ca. 0,3%- bis 0,5%-Punkte erwartet. „Für das Jahr 2023 rechnen wir mit einem reduzierten FFO I im Vergleich zum Vorjahr. Vor allem die gestiegenen Zinsen tragen zu dieser Entwicklung bei, aber wir treffen auch ausreichend Risikovorsorge im Hinblick auf höhere Instandhaltungspreise und die stark gestiegenen Energiekosten. Gerade letzteres wird für viele Mieter eine wesentliche Belastung darstellen, darauf müssen wir reagieren. Erfreulich ist, dass unsere Geschäftstätigkeit in Polen in 2023 einen deutlich höheren Ergebnisbeitrag und damit eine stabile FFO II-Entwicklung mit sich bringen wird“, kommentiert Claudia Hoyer, COO der TAG, die Prognose für das Geschäftsjahr 2023. „Mittelfristig, d.h. in den Jahren 2024 und 2025, rechnen wir mit keinen weiteren Reduzierungen des FFO I, da die Fertigstellung der noch im Bau befindlichen Wohnungen in Polen zu einem Portfolio von fast 4.000 Wohnungen führen wird und wir in Deutschland, trotz gestiegener Finanzierungskosten, mit preisgünstigem Mietwohnraum auch in einem wirtschaftlich schwierigen Umfeld richtig positioniert sind.“ Weitere Einzelheiten zum dritten Quartal 2022 finden Sie in der heute veröffentlichten Zwischenmitteilung und in der Präsentation auf www.tag-ag.com/investor-relations. Überblick über die wichtigsten Finanzkennzahlen in EUR Mio.
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